VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Сниму квартиру. . . А может быть, сдам...
Обзор рынка аренды. Май 2006 г.

Если коротко, то рынок аренды жилья в Мариуполе можно охарактеризовать как вялотекущий... хаос.

Как показал анализ, на рынке Мариуполя практически отсутствуют "капиталисты", вложившие деньги в жилую недвижимость (квартиру) с целью извлечения прибыли в виде арендной платы. Поскольку такой приятный момент, как извлечение прибыли, омрачен двумя неприятными моментами в виде налогов и "арендных" рисков (о них - ниже), то желающих рискнуть - немного. Сдают же, в основном, люди, которые получили квартиру в собственность бесплатно (приватизация, наследство), либо по поручению родственников, проживающих в другой местности.

Дело в том, что большинство сдаваемых квартир в Мариуполе приносит владельцам доход 50-300 грн./месяц, который нередко является основным подспорьем для существования целой семьи: тут не до налогов. А арендаторы, как правило, не требуют оформлять такую аренду официально, т.к. необходима регистрация договора найма в ЖЭУ и в налоговой инспекции (у которой, кстати, практически нет возможности поймать хозяина квартиры "на горячем"). Как следствие - значительные "арендные" риски: возможная неуплата арендной платы в оговоренном размере, порча и хищение мебели, неприятности с соседями, чьи квартиры могут залить квартиранты (иногда очень крупные суммы).

Естественно, при отсутствии официальных договорных отношений невозможно ни застраховать квартиру и гражданскую ответственность квартирантов, ни получить компенсацию от виновников через суд.

Поэтому квартирантам (арендаторам, нанимателям) достается в результате долгих поисков такой объект: последний ремонт (косметический) производился лет 10...15 назад, старая сантехника, особая порода казенной мебели образца "Гей, славяне!", а иногда и откровенный антиквариат.

Объем рынка

-Это золотые гири. Понимаете?
-А вдруг они не золотые?
-А какие же они, по-вашему?!

И.Ильф, Е.Петров. "Золотой теленок".

Стоимость арендной платы за такие квартиры, соответственно, невысока и колеблется от размера оплаты квартирантами одних коммунальных услуг до 150-200 грн./мес. за 1-комнатные квартиры, 200-400 грн./мес. за 2-комнатные, 250-500 грн./мес. за 3-,4-комнатные квартиры.

Достаточно распространены варианты, когда сдаются квартиры без обстановки, причем на очень длительный (3-5 лет) срок с большим периодом предоплаты (9-12 месяцев).

Квартиры в хорошем состоянии, с относительно новым ремонтом и мебелью на рынок практически не попадают - такие объекты владельцы предпочитают сдавать только знакомым людям, пускай и не получая высокой рыночной цены, однако не имея головной боли от возможных рисков.

Есть категория квартир класса "люкс", которые владельцы готовы сдавать, но их единицы, и уровень цен колеблется от 200 у.е. за 1-комнатную до 1500 у.е. за 4-комнатную.

Объем рынка потенциальных арендаторов в Мариуполе на сегодняшний день составляет около 10000...15000 человек, и при средней величине арендной платы 250 грн./мес. годовой объем рынка аренды в денежном выражении составляет 30...45 млн. грн., т.е. около 6 млн. долларов - цифры достаточно привлекательные для инвесторов. На данный момент набирающее обороты кредитование покупки жилья (ипотечное кредитование), ориентированное на "средний" класс, забирает значительную часть желающих арендовать (пускай длительно) жилье, но вынужденных приобретать в собственность, поскольку нет предложения аренды "средних" квартир.

Все больше расширяется рынок "посуточной" аренды, где возможные риски меньше, прибыль больше, да и гостиницы в нашем городе, чем могут, помогают этому рынку развиваться. Стоимость посуточной аренды 1-комнатных квартир составляет 35-100 грн./сутки, 2-комнатных - 50-200 грн./сутки. Большие квартиры (3-,4-комнатные) пользуются небольшим спросом.

Об операторах рынка

...Я пришел к вам, как юридическое лицо
к юридическому лицу.

И.Ильф, Е.Петров. "Золотой теленок".

На рынке услуг, предоставляемых страждущим обрести крышу над головой (по возможности, надолго, подешевле и в хорошем состоянии), безраздельно властвуют частные, "черные", полулегальные маклеры и другие граждане, желающие неофициально заработать немного денег. Все они, в общем, милые люди, однако лишь единицы из них стараются как-то организовать свой бизнес, определиться, какие же все-таки услуги они оказывают и сколько эти услуги стоят. Напомню, что даже эти одинокие бойцы невидимого на первый взгляд фронта работают нелегально, и ни о каких гарантиях и ответственности перед клиентом речи быть не может, кроме как о честном слове. Если же вы заикнетесь о заключении договора найма, большинство владельцев жилья просто не захотят его заключать по вышеуказанным причинам, а маклер не посчитает нужным правильно проконсультировать хозяина квартиры, чтобы тот прочувствовал всю важность заключения такого договора для себя в том числе: желающих много - найдется и не столь щепетильный клиент. Но пусть вас не пугает все вышесказанное, все-таки люди определенную работу выполняют, да и у вас выбора просто нет.

Размер оплаты услуг маклера по поиску объекта аренды составляет, как правило, размер месячной арендной платы. Агентства недвижимости работают на таких же условиях, однако предоставляют целый комплекс услуг, начиная от поиска и организации осмотра вариантов и заканчивая проверкой документов по квартире и оформлением договора найма (аренды) квартиры. На сегодняшний день агентства занимаются только дорогими, по меркам Мариуполя, квартирами с величиной арендной платы от 200 у.е. за 1-комнатную квартиру, до 1500 у.е. за 4-комнатную квартиру в месяц. Это объясняется только трудоемкостью работы, поскольку довольно часто заключение договора найма требует больших усилий, чем сделка по купле-продаже объекта, а комиссионные в 150-200 грн. для агентства недвижимости даже не покроют издержки по проведению такой сделки (при условии, что агентство действительно качественно и добросовестно выполняет свою работу).

О договоре найма

"... попрошу свидетелей указать фамилии и адреса.
Свидетели, записывайтесь!..."

И.Ильф, Е.Петров. "Золотой теленок".

Если вы все-таки решились заключить договор найма (аренды) жилья, даже не регистрируя его в ЖЭУ и налоговой инспекции, он не будет лишним и только расставит все точки над "i" в отношениях сторон - нанимателя и наймодателя. Минимальный набор пунктов, который должен содержать договор найма, приведен ниже.

Договор найма должен содержать:
  • Описание сдаваемой жилой площади (количество комнат, перечень передаваемой мебели, бытовой техники и другого имущества, санитарное состояние, в котором передается квартира и т.д.).
  • Сведения о нанимателе и наймодателе. Если квартиру снимает частное лицо, то в договоре должны быть указаны фамилия, имя, отчество, место и время прописки, номер и серия паспорта. Для юридических лиц, снимающих квартиру, например под офис, в договор включаются: полное название предприятия, юридический адрес, а также должностное лицо, выступающее от имени организации.
  • О наймодателе кроме паспортных данных в договор включаются сведения о документах, подтверждающих право владения недвижимостью (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности и т.п.), адрес, по которому находится сдаваемый объект.
  • Стоимость платы за наём и условия оплаты (помесячно, поквартально, с выплатой аванса и т.д.). В договоре указывается, входит ли в наемную плату оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и др., а также порядок финансовых расчетов между сторонами.
  • Условия передачи снимаемой квартиры.
  • Условия, при которых наниматель делает ремонт или улучшения в снимаемом помещении.
  • Порядок выплаты компенсации нанимателем в случае поломки имущества, бытовой техники, а также при нанесении материального ущерба соседям.
  • Ответственность сторон в случае нарушения условий договора.
  • Срок действия договора. Порядок изменения его содержания.
Условия расторжения договора.

В заключение расскажу о некоторых наиболее распространенных вариантах мошенничества при аренде жилья. Во-первых, сдать вам квартиру может не хозяин, а предыдущий наниматель, причем возьмет с вас достаточно большую предоплату при явно заниженной месячной оплате и отправится за границу, где вы вряд ли захотите его искать. Причем проделать это могут почти одновременно с несколькими потенциальными нанимателями на одну квартиру. Во-вторых, настоящие хозяева могут разыграть целый спектакль, когда сдает вам квартиру один из прописанных в ней (вы уже проверили его паспорт и то, что он прописан в этой квартире), а потом является собственник (что можно проверить по правоустанавливающим документам и паспорту) и рассказывает вам слезную историю о том, что ничего не знал, предлагая самостоятельно искать "этого негодяя бывшего мужа" и одновременно настойчиво предлагая освободить жилплощадь. В-третьих, ненадолго ваш телефон в сдаваемой квартире может превратиться в пункт международных переговоров - пока не закончится лимит неплатежей и терпения у оператора связи. На самом деле в нашем городе немного таких случаев, однако лучше все-таки вам знать о них и попытаться избежать, хотя бы прочитав эти строки.

А если вы считаете, что выгоднее купить собственную недвижимость, чем платить за чужую, то в Мариуполе уже есть программы ипотечного кредитования.

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru