VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Что лучше? Анализ и прогноз или гадание на кофейной гуще

Хочется как-то умно и содержательно поговорить о рынке недвижимости в Украине и непосредственно в нашем городе. Обьчно это получается действительно умно, если есть необходимые данные для анализа и прогноза. Всегда на рынок влияет множество факторов. Не последние в списке политическая ситуация и законодательство. Но так сложилось, что в нашей стране далеко не все законы и действия законодателей поддаются обычной для жителей планеты Земля логике.

Например, закон о налогообложении операций с недвижимостью. Во всём мире облагают налогом недвижимость, а не доход, полученный в результате операций с ней (или, во всяком, случае, не в таких размерах) - это понятно: хочешь иметь много недвижимой собственности (значит, можешь себе это позволить) - плати за это соответственно налоги. В нашей стране все наоборот: получаешь наследство (единственную квартиру от бабушки, в которой и так живешь) или вдруг продаешь (из-за тяжелого материального положения) - будь добр, отдай часть (очень значительную) государству. И наоборот - имеешь много свободных денег (которые нужно как-то пристроить, желательно понадежней) - на здоровье, только покупай - государство это только поощряет.

Еще больше удивляет непоследовательность действий законодателей - год назад приняли закон, в 2005 году статья о недвижимости вступила в силу, через четыре месяца перенесли ее действие на 2006 год. Надо понимать, пошли навстречу народу - пусть уж в этом году все всё продадут, а в следующем году начнут только покупать. Но, я понимаю, чтобы что-то купить, нужно, чтобы тебе это кто-то продал. Видимо, есть данные, что психология продавцов недвижимости в 2006 г. будет отличаеться от психологии продавцов 2005 года?

Ну и как после этого можно строить действительно верные прогнозы? Так что попробуем погадать.

Для начала о состоянии рынка недвижимости за последние полгода - ноябрь 2004 г.-апрель 2005. Что привело к нынешней ситуации на рынке? Ситуация следующая. Цены в нашем городе выросли за этот период в среднем на 15...20%, активность на рынке за этот период напоминала синусоиду (с очень плохим самочувствием), в ноябре04-январе05 г. практически было заморожено ипотечное кредитование, и так небольшое количество сознательных продавцов и покупателей, указывающих реальную (а не оценочную стоимость БТИ) в договоре купли-продаже снизилось практически к нулю. После переноса налогообложения операций на 2006 г. все вздохнули облегченно и .... кинулись покупать и продавать. Только покупать уже оказывается дорого (да особо и нечего). А продавать жалко - а вдруг цены еще (резко и сильно) вырастут?

Рассмотрим несколько основных факторов, повлиявших на рынок за этот период (и влиющих на будущее).

  • Политическая ситуация. Здесь все понятно - как только определились с властью, активность повысилась, цены тоже (хоть здесь приблизиться к европейским стандартам).
  • Налогообложение операций с недвижимостью. Ввели налог (январь 2005г.): нотариусы не знают, сколько, как и с кого брать (да и ответственность за это нести не хочется) - сделки просто не делают практически во всей Украине (хорошее решение, правда?). Минюст дал разъяснения нотариусам - сделки делать начали, но оказалось, что не хотят продавцы продавать и отдавать государству много денег (удивительно!) - сделок очень мало, но есть. Налог перенесли на 2006 г. - активность сразу резко повысилась, количество продаваемых объектов также увеличилось (но все ещё не удовлетворяет покупательский спрос). Цены продолжают расти.
  • Ипотечное кредитование. Заморожено (ноябрь 2004 г. - январь 2005 г.): не хотят банки рисковать, да и сделок все равно нет. Стимулирование заемщиков (февраль 2005 г.): значительно улучшены условия по кредитам - снижены ставки (1% в месяц), размер первого взноса (даже без него), увеличен срок (до 20 лет). Ипотечное кредитование, как минимум, не мешает росту цен.
  • Отсутствие первичного рынка - нового жилья. Это закономерный процесс - если на рынке нет предложения, но есть спрос, цены будут расти. И вырастут до того уровня, когда строить в нашем городе будет выгодно не только в рамках целевых государственных программ (много вы видели нового жилья по этим программам?), но и обычным предприятиям-застройщикам. Как видно по нынешкним ценам, момент этот придет довольно скоро.

Прогноз (читай, гадание на кофейной гуще), благодаря экономическому положению в нашей стране (пока непонятному) следующий: цены до конца 2005 г. вырастут по отношению к нынешним еше примерно на 15...20%, но активность повысится значительно (про налоги помните?) - это большой плюс как для покупателей, так и для продавцов, так как и те и другие смогут решить свои вопросы -только нужно научиться делать это очень быстро (возможно, нелишней будет помощь профессионалов).

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru