VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Классификация офисных центров по-украински

Рынок офисной недвижимости в Украине на протяжении нескольких лет переживает бурный рост. Однако отсутствие стандартизации основополагающих определений, терминов и критериев классификации офисной недвижимости долгое время тормозило развитие бизнеса, порождало разногласия в оценках некоторых объектов и вводило в заблуждение потенциальных арендаторов, партнеров и других участников рынка...

Чтобы переломить ситуацию в начале 2004 года Американская торговая палата в Украине при содействии девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости создала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Международная система, адаптированная к отечественным реалиям подразделила бизнес-помещения на категории "А", "В" и "С" (для характеристики профессиональных площадей), и низкие по качеству "D" и "Е". К сожалению, в ней не нашли места для нестандартных объектов, которые не подходят под существующие категории, например, по количеству парковочных мест, расположению или качеству здания: Тем не менее, классификацией на данный момент пользуются и большинство ее положений, по всей видимости, не изменится. Поэтому выход из ситуации многие агентства и консалтинговые фирмы находят в использовании довольно размытых критериев. Например, к классу "А" часто относят отреставрированные здания и бизнес-комплексы, расположенные не в центре города, которые не могут быть заявлены таковыми. Исключительно украинским "ноу-хау" также является использование знаков "+" и "-" для обозначения классности проектов.

Элитно значит дорого

Бизнес-центр класса "А" - это новое здание, построенное с использованием современных материалов, оборудования и отделки, спроектированное как офисный комплекс с открытым планированием, имеющее наилучшее размещение в центре города, хорошие подъездные пути и достаточное количество подземных парковочных мест.

Офисное здание класса "А" должно соответствовать или превышать установленный минимум - 16 из 20 стандартных критериев.

Характеристики
  • Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием).
  • Профессиональное управление зданием.
  • Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
  • Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог
  • Подвесные потолки.
  • Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м.
  • Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
  • Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).
  • Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
  • Современные высокоскоростные лифты.
  • Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
  • Подземная парковка.
  • Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.
  • Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
  • Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
  • Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 м2 полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
  • Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 м2.
  • Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
  • Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства.
  • Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Как правило, этим характеристикам соответствуют бизнес-центры и бизнес-парки. Последние сегодня достаточно популярны в США и многих странах Европы. Формат, который возник в 1960-70-х годах как альтернатива девелопменту офисных объектов в центре города, в условиях дефицита земельных участков и высокой арендной платы, до сих пор не имеет четкого определения. Классическим вариантом считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе. Дополнительными бонусами являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Достойная альтернатива

Офисные центры класса "В" - это построенные или качественно реконструированные административные здания, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Помещения класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют "бюджетными офисами" или "офисами эконом-класса".

В Украине к классу "В" также относятся офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, которые по каким-либо параметрам уступают классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых украинских компаний). Кроме того, в эту категорию попадают реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными украинскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса "А" компании используют для представительских функций, а класса "В" с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников.

Скромно, но со вкусом

Бизнес-центры класса "С" - это построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города. Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Таким строениям свойственны все "прелести" конторского метода организации труда - коридорная система, трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт может быть выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой.

Характеристики
  • Отделка помещений визуально среднего или немного ниже среднего уровня;
  • Кабинетная система расположения офисов или наличие структурных препятствий для свободной перепланировки.
  • Низкая эффективность арендуемых площадей.
  • Собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует.
  • Простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют.
  • Минимальные системы контроля и охраны.
  • Профессиональное управление зданием отсутствует.

Сегодня все чаще научно-исследовательские институты, используя доходы от сдачи в аренду помещений, производят настолько качественные реконструкцию и переоснащение зданий, что уровень офисов повышается до категории С.

Экономный вариант

Класс D - офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.

Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов. В Украине - это переоборудованные полуподвальные помещения, бывшие детские сады, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд:

Иногда с отдельным входом и стоянкой на 2-4 авто. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Относительно невысокая стоимость аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения, а также широкое предложение на рынке делают подвалы привлекательным вариантом для размещения в них офисов. Подвалы находятся практически под каждым домом, но только приблизительно 25-30% подобных помещений можно использовать для бизнеса. Наиболее востребованы помещения с выходом на улицы, расположенные вблизи станций метро и остановок общественного транспорта: Менее интересны те, которые находятся в глубине дворов, поскольку в этом случае затруднен подъезд транспорта.

Многие специалисты считают, что время подвалов уходит. Ни одна уважающая себя фирма не арендует подвал под офис, потому что они в любом случае выглядят недостаточно привлекательно для посетителей.

Журнал
НОВОСТИ
14.05.2014 Нотариусы с 8 мая смогут предоставлять выдержки из Госреестра недвижимости
подробнее ...
22.04.2014 Регистрацию прав на построенную до 1992 года недвижимость упростили
подробнее ...
22.04.2014 Недвижимость в Крыму можно зарегистрировать в Украине
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: июнь 2017 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru