VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
О прогнозах развития рынка

… как много есть прогнозов, хороших и разных…

Чтобы что-то прогнозировать, нужно знать, кому и для какой цели нужен этот прогноз. Здесь я постараюсь ответить всего двум представителям вторичного рынка жилья Мариуполя – покупателю и продавцу.

А интересует и тех и других всего один вопрос: продавца – продавать ли сейчас своё жилье или подождать (и сколько), покупателя – покупать ли сейчас или подождать (сколько)?

Люди очень решительные (или, скажем точнее, опрометчивые) данный вопрос могут решить в течение 5 секунд: есть одно испытанное ими наверняка средство – монетка (читай – рулетка, карты, лотерея). Кстати, вероятность правильного ответа достаточно высока – ½ (орел или решка). Далее предлагаю читать людям, менее уверенным в действенности данного способа. На сегодня существует масса версий развития рынка недвижимости в Мариуполе, выдвигаемых и специалистами по недвижимости, и банкирами, и людьми, которые «где-то что-то читали», и даже всезнающими бабушками у подъезда. Все эти версии можно сгруппировать так:

  • Сейчас цены на недвижимость б/у (вторичный рынок) в Украине, и в Мариуполе в частности, достигли максимума, и очень скоро (может быть, завтра) начнется снижение цен.
  • Цены сейчас должны стабилизироваться. С начала следующего года они должны немного (10…15%) снизиться.
  • Цены будут продолжать расти примерно еще год-два, после чего стабилизируются.
  • В ближайший год не будет ни подорожания, ни удешевления жилья.
  • Темпы роста цен снизятся заметно (до 10% в год) на следующие 3…5 лет.
  • Цены будут только расти в следующие 10 лет.

Ну что, данные прогнозы внесли ясность? Думаю, нет. Попробуем проанализировать основные факторы, влияющие сегодня на вторичный рынок жилья, чтобы можно было сделать наиболее вероятный прогноз (или - как минимум - осмысленный).

О факторах влияния на цены

Рынок недвижимости нашего города очень своеобразен, но и он подчиняется общим для всех свободных рынков законам. Основной закон – это закон спроса и предложения. Повышение спроса происходит сегодня, в основном, под влиянием следующих факторов:

  • Рост деловой активности и - как следствие - рост доходов населения.
  • Активная миграция из регионов в крупные и промышленно активные города.
  • Набирающее обороты ипотечное кредитование и относительная доступность кредитов.

Теперь рассмотрим внимательнее эти факторы. Говорить о росте доходов населения в цифрах (реальных) возможно будет, наверное, только после того, как вступит в силу новый «Закон о подоходном налоге с доходов физических лиц». А сегодня их можно определить разве что по количеству новых «Мерседесов», разъезжающих по улицам нашего города. Естественно, ни о количестве мигрантов (и, тем более, их доходах) в наш город мы не знаем, и вряд ли узнаем, если захотим. Но эти два неопределенных фактора очень определенно влияют на цены вторичного (за неимением первичного) рынка Мариуполя. В результате – повышение спроса на аренду жилья, т.к. предыдущий рост цен (за период 2001…2003 год в среднем – 250…300%, т.е. в 2,5…3 раза) кажется просто нереальным кошмарным сном всем тем, кто сегодня арендует жилье и ждет, что этот сон вот-вот закончится. А раз есть спрос на аренду жилья, всегда найдутся люди, готовые вложить «свободные» деньги в такой нехитрый, но очень прибыльный бизнес – купить квартиру и сдать ее в аренду. И что поразительно – не только волки сыты, но и овцы целы. Более того, «овцы» очень даже сильно прибавили в «весе» за последние 2 года.

В среднем, прибыльность такой операции можно подсчитать на примере 1-комнатной квартиры. Купив однокомнатную квартиру в Жовтневом районе летом 2002 года за $4000 и сдав ее на 1 год с месячной арендной платой 200 грн./мес. Через год при продаже этой квартиры можно было получить доход:

200*12=2400 грн., т.е. около $450,

$6000(стоимость квартиры в 2003г.) - $4000(стоимость приобретения в 2002г.) =$2000,

Итого: $2450, т.е. около 62% годовых в валюте!!!

Ну кто же откажется?! Однако столь приятная ситуация не может продолжаться постоянно, и кое-кто уже начинает задумываться о продаже своей «дойной» коровы – вот вам и увеличение предложения на рынке, что всегда влияет на снижение цен. Но, с другой стороны, имеет смысл избавляться от оной «коровы», только если доходность от сдачи в аренду (за год) будет ниже показателя 1/12 к стоимости квартиры. Если этот показатель ниже, то намного проще разместить деньги в банке и не переживать по поводу квартирантов и их поведения. На сегодняшний день этот показатель доходности для 1-,2-комнатных квартир в Мариуполе составляет 1/10…12 в зависимости от комфортабельности квартиры и района. Мы не берем в расчет 3-,4-комнатные квартиры, т.к. такое жилье пользуется очень ограниченным спросом на рынке аренды.

Если вы следите за предложением квартир, то наверняка заметили, что самым редким и быстрораскупаемым товаром на рынке являются сегодня 1- и 2-комнатные квартиры - есть определенный темп роста количества желающих заняться инвестициями в жилую недвижимость. Но повышение цен на аренду жилья подтолкнуло часть арендаторов к покупке собственного жилья. И тут, о чудо, так своевременно начали работать программы ипотечного кредитования с достаточно доступными кредитами. Этот фактор позволил, в свою очередь, опять значительно подрасти ценам на квартиры в «спальных» районах, т.к. в 2002 году они были наиболее доступны. Владельцы же более престижного жилья в центре, видя такое положение дел, не замедлили поднять цены на свое жилье – не по требованию рынка или спроса, а просто для «порядка», чтобы сохранить традиционные пропорции в ценах центра и окраин, что привело в определенный момент к достаточно большому предложению хороших (но дорогих) квартир в центре. Покупатели же, вопреки логике, поторопились раскупить столь долгожданные варианты, лишь укрепив продавцов в верности такого подхода к оценке, как «Я так хочу», «Мне столько нужно – я же покупаю квартиру в Москве» и т.д. И на сегодняшний день справедливость восстановлена – типовое жилье в центре стоит дороже на 25…50%, чем аналогичное в «спальных» районах.

А тут еще будоражит умы продавцов и покупателей принятие «Закона о подоходном налоге с доходов физических лиц», касающегося и налогообложения операций с недвижимостью (см. подробно на стр…..), и очень вероятное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, которые, видимо, должны достичь невиданных высот качества и удобства, судя по размерам оплаты.

Что же касается влияния ипотечного кредитования, то оно может оказать как минимум стабилизирующее и как максимум (при значительном увеличении количества выдаваемых кредитов) стремительное повышение цен (что вряд ли, т.к. банки подходят достаточно жестко к оценке платежеспособности заемщика). Но никак не понижение цен.

На самом деле, нет ничего страшного ни в повышении цен, ни в их понижении. Главное, чтобы эти изменения происходили естественно под влиянием обычных для рынков недвижимости макро- и микроэкономических факторов. А цикличность присуща любому рынку. Рынку недвижимости Мариуполя, и Украины в целом, около 10 лет (с 1992 г. вступил в силу «Закон о приватизации»), и он находится только в процессе становления. Следовательно, при неизменных макро- и микроэкономических факторах он будет только развиваться, т.е. средний уровень цен будет постоянно немного расти (6…10%), несмотря на возможное их временное снижение. Говорить обоснованно о четкой тенденции снижения или повышения цен в долгосрочной перспективе можно только для рынка, находящегося в экономически стабильной стране и имеющего историю большую, чем 8…10 лет.

Диагноз

Теперь собственно о моем прогнозе (если кому интересно) на ближайшие полгода. Начало года, вполне вероятно, принесет стабилизацию или небольшое (5…10%) снижение цен. Связано это будет, в первую очередь, с тем, что осень и конец 2003 года были очень активными со стороны покупателей, чей интерес подогревал закон о новом налогообложении операций с недвижимостью. Некоторые продавцы также поддались этому настроению и спешили продать свою «лишнюю» недвижимость. Именно «лишнюю», т.к. предложение очень незначительно увеличилось практически за счет этих вариантов. Остальные же продавцы заняли выжидательную позицию: все-таки квартира – вот она, а что дальше будет – неизвестно. В начале года, если произойдет повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, естественно увеличится предложение 3-,4-комнатных квартир. Но оно вряд ли «обвалит» рынок, и к осени все эти волнения улягутся, что отразится на ценах. А дальше – постепенное повышение цен в пределах 5…15% по разным сегментам рынка.

Что же касается верности этого прогноза, то все исходные данные вы знаете и, возможно, составите свой собственный.

Декабрь 2003 г.

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
14.05.2014 Нотариусы с 8 мая смогут предоставлять выдержки из Госреестра недвижимости
подробнее ...
22.04.2014 Регистрацию прав на построенную до 1992 года недвижимость упростили
подробнее ...
22.04.2014 Недвижимость в Крыму можно зарегистрировать в Украине
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: июнь 2017 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru