VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
О прогнозах развития рынка

… как много есть прогнозов, хороших и разных…

Чтобы что-то прогнозировать, нужно знать, кому и для какой цели нужен этот прогноз. Здесь я постараюсь ответить всего двум представителям вторичного рынка жилья Мариуполя – покупателю и продавцу.

А интересует и тех и других всего один вопрос: продавца – продавать ли сейчас своё жилье или подождать (и сколько), покупателя – покупать ли сейчас или подождать (сколько)?

Люди очень решительные (или, скажем точнее, опрометчивые) данный вопрос могут решить в течение 5 секунд: есть одно испытанное ими наверняка средство – монетка (читай – рулетка, карты, лотерея). Кстати, вероятность правильного ответа достаточно высока – ½ (орел или решка). Далее предлагаю читать людям, менее уверенным в действенности данного способа. На сегодня существует масса версий развития рынка недвижимости в Мариуполе, выдвигаемых и специалистами по недвижимости, и банкирами, и людьми, которые «где-то что-то читали», и даже всезнающими бабушками у подъезда. Все эти версии можно сгруппировать так:

  • Сейчас цены на недвижимость б/у (вторичный рынок) в Украине, и в Мариуполе в частности, достигли максимума, и очень скоро (может быть, завтра) начнется снижение цен.
  • Цены сейчас должны стабилизироваться. С начала следующего года они должны немного (10…15%) снизиться.
  • Цены будут продолжать расти примерно еще год-два, после чего стабилизируются.
  • В ближайший год не будет ни подорожания, ни удешевления жилья.
  • Темпы роста цен снизятся заметно (до 10% в год) на следующие 3…5 лет.
  • Цены будут только расти в следующие 10 лет.

Ну что, данные прогнозы внесли ясность? Думаю, нет. Попробуем проанализировать основные факторы, влияющие сегодня на вторичный рынок жилья, чтобы можно было сделать наиболее вероятный прогноз (или - как минимум - осмысленный).

О факторах влияния на цены

Рынок недвижимости нашего города очень своеобразен, но и он подчиняется общим для всех свободных рынков законам. Основной закон – это закон спроса и предложения. Повышение спроса происходит сегодня, в основном, под влиянием следующих факторов:

  • Рост деловой активности и - как следствие - рост доходов населения.
  • Активная миграция из регионов в крупные и промышленно активные города.
  • Набирающее обороты ипотечное кредитование и относительная доступность кредитов.

Теперь рассмотрим внимательнее эти факторы. Говорить о росте доходов населения в цифрах (реальных) возможно будет, наверное, только после того, как вступит в силу новый «Закон о подоходном налоге с доходов физических лиц». А сегодня их можно определить разве что по количеству новых «Мерседесов», разъезжающих по улицам нашего города. Естественно, ни о количестве мигрантов (и, тем более, их доходах) в наш город мы не знаем, и вряд ли узнаем, если захотим. Но эти два неопределенных фактора очень определенно влияют на цены вторичного (за неимением первичного) рынка Мариуполя. В результате – повышение спроса на аренду жилья, т.к. предыдущий рост цен (за период 2001…2003 год в среднем – 250…300%, т.е. в 2,5…3 раза) кажется просто нереальным кошмарным сном всем тем, кто сегодня арендует жилье и ждет, что этот сон вот-вот закончится. А раз есть спрос на аренду жилья, всегда найдутся люди, готовые вложить «свободные» деньги в такой нехитрый, но очень прибыльный бизнес – купить квартиру и сдать ее в аренду. И что поразительно – не только волки сыты, но и овцы целы. Более того, «овцы» очень даже сильно прибавили в «весе» за последние 2 года.

В среднем, прибыльность такой операции можно подсчитать на примере 1-комнатной квартиры. Купив однокомнатную квартиру в Жовтневом районе летом 2002 года за $4000 и сдав ее на 1 год с месячной арендной платой 200 грн./мес. Через год при продаже этой квартиры можно было получить доход:

200*12=2400 грн., т.е. около $450,

$6000(стоимость квартиры в 2003г.) - $4000(стоимость приобретения в 2002г.) =$2000,

Итого: $2450, т.е. около 62% годовых в валюте!!!

Ну кто же откажется?! Однако столь приятная ситуация не может продолжаться постоянно, и кое-кто уже начинает задумываться о продаже своей «дойной» коровы – вот вам и увеличение предложения на рынке, что всегда влияет на снижение цен. Но, с другой стороны, имеет смысл избавляться от оной «коровы», только если доходность от сдачи в аренду (за год) будет ниже показателя 1/12 к стоимости квартиры. Если этот показатель ниже, то намного проще разместить деньги в банке и не переживать по поводу квартирантов и их поведения. На сегодняшний день этот показатель доходности для 1-,2-комнатных квартир в Мариуполе составляет 1/10…12 в зависимости от комфортабельности квартиры и района. Мы не берем в расчет 3-,4-комнатные квартиры, т.к. такое жилье пользуется очень ограниченным спросом на рынке аренды.

Если вы следите за предложением квартир, то наверняка заметили, что самым редким и быстрораскупаемым товаром на рынке являются сегодня 1- и 2-комнатные квартиры - есть определенный темп роста количества желающих заняться инвестициями в жилую недвижимость. Но повышение цен на аренду жилья подтолкнуло часть арендаторов к покупке собственного жилья. И тут, о чудо, так своевременно начали работать программы ипотечного кредитования с достаточно доступными кредитами. Этот фактор позволил, в свою очередь, опять значительно подрасти ценам на квартиры в «спальных» районах, т.к. в 2002 году они были наиболее доступны. Владельцы же более престижного жилья в центре, видя такое положение дел, не замедлили поднять цены на свое жилье – не по требованию рынка или спроса, а просто для «порядка», чтобы сохранить традиционные пропорции в ценах центра и окраин, что привело в определенный момент к достаточно большому предложению хороших (но дорогих) квартир в центре. Покупатели же, вопреки логике, поторопились раскупить столь долгожданные варианты, лишь укрепив продавцов в верности такого подхода к оценке, как «Я так хочу», «Мне столько нужно – я же покупаю квартиру в Москве» и т.д. И на сегодняшний день справедливость восстановлена – типовое жилье в центре стоит дороже на 25…50%, чем аналогичное в «спальных» районах.

А тут еще будоражит умы продавцов и покупателей принятие «Закона о подоходном налоге с доходов физических лиц», касающегося и налогообложения операций с недвижимостью (см. подробно на стр…..), и очень вероятное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, которые, видимо, должны достичь невиданных высот качества и удобства, судя по размерам оплаты.

Что же касается влияния ипотечного кредитования, то оно может оказать как минимум стабилизирующее и как максимум (при значительном увеличении количества выдаваемых кредитов) стремительное повышение цен (что вряд ли, т.к. банки подходят достаточно жестко к оценке платежеспособности заемщика). Но никак не понижение цен.

На самом деле, нет ничего страшного ни в повышении цен, ни в их понижении. Главное, чтобы эти изменения происходили естественно под влиянием обычных для рынков недвижимости макро- и микроэкономических факторов. А цикличность присуща любому рынку. Рынку недвижимости Мариуполя, и Украины в целом, около 10 лет (с 1992 г. вступил в силу «Закон о приватизации»), и он находится только в процессе становления. Следовательно, при неизменных макро- и микроэкономических факторах он будет только развиваться, т.е. средний уровень цен будет постоянно немного расти (6…10%), несмотря на возможное их временное снижение. Говорить обоснованно о четкой тенденции снижения или повышения цен в долгосрочной перспективе можно только для рынка, находящегося в экономически стабильной стране и имеющего историю большую, чем 8…10 лет.

Диагноз

Теперь собственно о моем прогнозе (если кому интересно) на ближайшие полгода. Начало года, вполне вероятно, принесет стабилизацию или небольшое (5…10%) снижение цен. Связано это будет, в первую очередь, с тем, что осень и конец 2003 года были очень активными со стороны покупателей, чей интерес подогревал закон о новом налогообложении операций с недвижимостью. Некоторые продавцы также поддались этому настроению и спешили продать свою «лишнюю» недвижимость. Именно «лишнюю», т.к. предложение очень незначительно увеличилось практически за счет этих вариантов. Остальные же продавцы заняли выжидательную позицию: все-таки квартира – вот она, а что дальше будет – неизвестно. В начале года, если произойдет повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, естественно увеличится предложение 3-,4-комнатных квартир. Но оно вряд ли «обвалит» рынок, и к осени все эти волнения улягутся, что отразится на ценах. А дальше – постепенное повышение цен в пределах 5…15% по разным сегментам рынка.

Что же касается верности этого прогноза, то все исходные данные вы знаете и, возможно, составите свой собственный.

Декабрь 2003 г.

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru