VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Очень скучная статья о цифрах
…Если за это нужно платить,
то это стоит анализировать.
Из заповедей древнегреческих инвесторов.

Одной из особенностей вторичного рынка недвижимости является его достаточно высокая эластичность (в отличие от первичного рынка). В достаточно короткий промежуток времени предложение может значительно увеличиться либо уменьшится в зависимости от различных факторов (присущих только вторичному рынку), влияющих на ценообразование. К числу таких факторов можно отнести социальный статус, образование, уровень доходов, семейное положение и т.д. В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей, с одной стороны, и продавцов – с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта – продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом и психологическом состоянии. Совершение сделки является результатом столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.

На ситуацию на рынке существенно влияет и государственная политика. Так, дотирование арендной (квартирной) платы ведет к искусственному ее завышению, следовательно, искажается рыночная информация, поступающая на рынок капитала. В конечном счете, это ведет к завышению цен на рынке.

В условиях, когда у большинства населения уровень доходов оказывается ниже уровня их обеспеченности жильем, этот слой населения будет активно использовать этот фактически единственный имеющийся у него ресурс для повышения своего благосостояния. Увеличение или уменьшение этого количества потенциальных продавцов зависит от двух факторов – динамики их доходов и динамики затрат по содержанию жилья. Если помните, с увеличением квартирной платы в 2000 г. резко возросло количество продавцов на рынке, и стало происходить перераспределение жилищного фонда от части населения с обеспеченностью жильем выше уровня доходов к той небольшой еще части населения с уровнем доходов выше уровня обеспечения жильем. И, как видно по данным мониторинга рынка недвижимости за 2002 г., на данный момент этот этап подходит к завершению. Естественно, при следующем повышении квартплаты и неизменных доходах основной части населения этот процесс возобновится, правда, уже не такими темпами и не с таким резким падением цен на жилье, т.е. будет увеличиваться количество людей, у которых обеспечение жильем совпадает с уровнем их доходов (один из признаков принадлежности к «среднему классу»).

В развитых странах (Великобритания, Франция, Германия) соотношение между ценой жилой недвижимости и годовой арендной платой составляет примерно 8-10:1. Рассчитаем, какой уровень цен должен быть в Украине, если исходить из европейской нормы ставки капитализации (соотношения цены недвижимости и годовой арендной платы).

Расчет: Годовая арендная плата за 2-х комн. квартиру :

12 мес. х 300 грн. = 3600 грн. ( на сегодняшний день население оплачивает максимум 50% затрат по содержанию жилищного фонда, зато на «черном» рынке аренды жилья, когда его сдает не государство, а частные собственники, месячная плата за 2-х комн. квартиру в Мариуполе в среднем составляет $50…60, т.е. около 300 грн.).

Расчетная цена 2-х комн. квартиры:


Цена=3600 грн. х 10 (ставка капитализации) / 5,50 (курс $) = $6500

.

Естественно, это очень приблизительный расчет, однако он показывает, что цены на жилье, которые сложились на сегодняшний день в Мариуполе, имеют определенный экономический смысл, как и цены в Европе. Отличие только в том, что соотношение между ценой и годовой арендной платой в Европе сопоставимо с доходностью по акциям и гос.облигациям, чего не скажешь об Украине. Поэтому, с одной стороны, инвесторам не так выгодно вкладывать деньги в недвижимость, как в акции предприятий, а с другой стороны, строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на вторичном рынке цен (к слову, себестоимость 2-х комн. квартиры одного из недорогих типовых проектов на сегодня составляет $450).

Данные об уровне ВНП (валовый национальный продукт) на душу населения по итогам 2002 г. показывают, что эта величина по Украине составляет около $650 (против $25…30 тыс. в Европе). С учетом этого величина совокупных (как частных, так и государственных) затрат на потребление жилья может составлять около $160 в год на душу населения. По сути дела, можно считать, что этой величиной и определяются возможности общества по строительству и содержанию жилья в стране. Как видно, возможности украинцев в части улучшения своих жилищных условий более чем «скромны». Правда, одной из достаточно реальных возможностей приобретения лучшего жилья является ипотечное кредитование. Но воспользоваться этим банковским продуктом могут только люди, имеющие стабильный (возможно, и небольшой, но легальный!) доход.

Январь 2003 г.

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru