VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Эксклюзивный договор

Продавцам недвижимости в агентстве предлагают заключить эксклюзивный договор. Но что это за договор, и насколько он выгоден клиенту агентства?

Эксклюзивный договор - это документальное соглашение сторон об оказании комплекса риэлторских услуг, по которому продавец (собственник жилья) передает агентству исключительное право заниматься продажей его недвижимости. Ключевым словом в этом определении является "исключительное" право, что означает, что продавец обязуется не предлагать свою квартиру к продаже через другие агентства.

«Почему продаёте?»

Перед визитом к риэлтору желательно определиться для самого себя, почему же встала необходимость в продаже данной недвижимости (и есть ли необходимость). Без конкретного мотива продажи у вас не получится и сама продажа, либо вы в результате будете сожалеть об этом. Поставив перед риэлтором конкретную задачу вы, тем самым, избавляете и себя от массы проблем. Естественное желание продавца продать свой объект по максимальной цене, вложившись в определённые сроки должно быть жёстко увязано с целями продажи. А вот цели продажи, как раз, и влияют на сроки, на максимальную стоимость недвижимости.

«Зачем нужен риэлтор?»

Как ни удивительно, даже сегодня достаточное количество продавцов недвижимости в Украине просто не знают, зачем при продаже им нужен риэлтор, какие услуги он оказывает. Причём часто вопрос даже не в комиссионных, оплачиваемых агентству. Постараюсь пояснить.

Во-первых, занимаясь продажей своей квартиры самостоятельно, Вам нужно досконально вникнуть в этот процесс. Фактически, Вам предстоит стать риэлтором (новичком ). Но ведь у вас, если правильно понимаю, совершенно иная цель (см. выше)?!

Во-вторых, вам придётся вести переговоры с потенциальными покупателями. Для профессионального ведения переговоров необходимы определённые знания, подготовка, опыт их проведения (значительный), масса информации. Вы не специалист, не риэлтор – так как же вы сможете грамотно отстоять свои интересы перед покупателем и не потерять деньги в результате торга (а торговаться покупатель будет точно!).

Отсюда вытекает третий пункт – а правильно ли вы оценили (согласно вашей цели продажи) свой объект? Возможно, покупатели действительно правы, и ваша недвижимость стоит в два раза меньше, чем вы установили? Вы уверены в своей оценке? Почему? Вы профессиональный оценщик? Ведь просто обзвон аналогичных квартир даёт такой же результат, как средняя температура по больнице.

В-четвёртых, потенциальные покупатели должны узнать о продаже вашей недвижимости. Придётся разработать программу рекламы вашей недвижимости (а это – регулярность, источники, количество, виды рекламы и пр.). Этим также должны заниматься специалисты, если, конечно, вы не передумали продавать максимально выгодно. Добавьте смело сюда бесконечные телефонные звонки (отвечать нужно непременно вежливо – и всегда), визиты разных людей. Почему разных? Потому что вы точно не знаете, кто к вам придёт – покупатель или просто «турист» (а есть и такие – смотрят, чтобы оценить так свою недвижимость, либо с ещё неизвестно какими намерениями.). Во сколько именно вы оцените свою головную боль (реальную)?

Скажите, а знаете ли вы, как именно должна выглядеть ваша недвижимость, чтобы заинтересовать того единственного покупателя, который заплатит наивысшую цену? Какими характеристиками она должна обладать? Ведь не всегда те плюсы, которые кажутся вам очевидными, являются таковыми же для этого покупателя. Эту информацию откуда вы планируете получить? Это в-пятых.

О подготовке полного пакета документов для отчуждения, я думаю, любой из продавцов думает с некоторой тревогой. Это понятно. Даже если вы знаете, куда надо идти, то наверняка, идти во все эти организации ой, как не хочется. Это понятно – очереди, взятки за «побыстрее», масса неудобств, иногда бесцельно потраченного времени. А если вы не знаете куда идти, умножьте это всё на коэффициент 2…3.

Организация безопасной сделки (подчеркну – безопасной!) – это также не самый простой пункт. Схема взаиморасчётов сторон, налогообложение операции – эта информация и реальные действия вам просто необходимы, иначе сделка может просто сорваться.

«Почему именно эксклюзивность?»

Во-первых, мотивация риэлтора. Согласитесь, если Вы поручаете заниматься продажей квартиры многим агентствам, никто из них сразу не приступит к изучению и решению Вашей задачи. Все будут понимать, что они вложат время и деньги в ваш проект, а комиссию получит другое агентство, в которое по случаю прийдет нужный клиент. В таком случае риэлторы предпочитают ждать появления потенциального покупателя, и работать уже с ним, предлагая ему различные варианты.

Во-вторых, если покупатель случайно заинтересовался именно Вашей недвижимостью из множества подобных, приступают к выяснению нюансов сделки и подготовке документов. И вот тут вы можете как раз столкнуться с тем, что профессионал (риэлтор) – выступает на другой стороне (покупателя), и ведёт переговоры в его интересах (со всеми вытекающими для вас отсюда последствиями). Здесь я не имею ввиду какие-либо очень уж серьёзные потери для вас. Просто вы вряд ли сможете быть уверены в этом случае, что продали свою недвижимость максимально эффективно, правда? А это ведь очень важно, чтобы потом не было «мучительно больно». Ведь консультацию на этот счёт получить в этом случае не у кого.

Итак

Кому же выгоден эксклюзивный договор? Получается, что обеим сторонам. Агентство будет застраховано от напрасных затрат времени, денег и сил своих сотрудников, а также от безрезультатной работы (тратилось время на показы квартиры, беседы с потенциальными покупателями), а для продавца эксклюзивный договор является гарантией того, что агентство поможет клиенту продать квартиру за ее настоящую стоимость. В условиях, когда одну и ту же квартиру одновременно пытаются реализовать пять конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, каждое агентство будет стремиться уговорить продавца снизить цену как можно больше, и квартира, вероятнее всего, будет продана по минимальной цене.


(Прочитайте ещё раз пункт о максимально эффективной продаже).

Владислав Кожухов.

Опыт работы по эксклюзивным договорам – 8 лет.

НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru