VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Как продать квартиру самостоятельно

(без помощи специалистов риэлторской компании)

Рассказывает Владислав Кожухов.

Сделка с участием или без участия агентства проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем сначала.

Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать. Основная масса сделок на рынке недвижимости – примерно 80% – это так называемые альтернативные: продажа своей квартиры для покупки другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта процедура включена.

1. Оценка возможностей, консультации

Первое, с чего нужно начинать, – хотя бы примерно оценить свой объект недвижимости, то есть получить информацию о стоимости. Самый простой способ – изучение изданий, оперативно подающих подобную информацию. Обязательно имейте в виду, что цены, проставленные в газете, – не факт, а пожелания продавцов.

2. Реклама

Следующий немаловажный момент – подача квартиры на рынок. Нужно сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных покупателей. На сегодняшний день в Мариуполе существует несколько мелких агентств недвижимости, где информацию о вашей квартире бесплатно примут, внесут в базу данных и будут предлагать всем потенциальным покупателям. Крупные агентства такую информацию также принимают, однако в первую очередь клиентам-покупателям предлагаются квартиры, по которым заключены эксклюзивные договоры на продажу, которые предполагают перекладывание всех забот по рекламе, оформлению и сбору пакета необходимых документов на агентство.

Еще один способ – подача объявления в газету или в Интернет с указанием вашего контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с покупателем или частными маклерами (“черными” маклерами, так как вряд ли хоть один из них зарегистрирован как субъект предпринимательской деятельности – отсюда и мера ответственности). Но имейте в виду, что, общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.

Многое зависит от регулярности подачи объявлений. Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить минимум раз в неделю. Подавать объявление каждый день бессмысленно.

3. Показ, торг

Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь, согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Но все равно придется показывать все «закоулки» (например, есть ли обои за шкафом). Опыт показывает, что потенциального покупателя интересует только состояние комнат и высота потолка. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка. Если же такой договоренности нет, а интерес к мебели возник – это ненормально и должно вас насторожить.

Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение – выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит часто.

Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по первой же предлагаемой цене, мы рекомендуем ее… не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили жилье и продаете дешево. Хотя может быть, что вам просто повезло и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Такое тоже случается.

Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь агентства – у вас есть шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства, таким образом, вольно или невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы. Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.

Еще один совет: если объект продается без участия агентства, продавцам лучше проводить переговоры у себя дома или в офисе, покупателям – у себя. В таких случаях присутствует элемент «своей» территории, где человек чувствует себя уютнее, спокойнее, уверенней.

4. Договоренность с покупателем

Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу квартиру.

Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести эту процедуру, как передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?

Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое соглашение. Если вы как продавец подписали соглашение о задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях, то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь определенные санкции. Поскольку с юридической точки зрения это читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в двойном размере». Таким образом опытный и грамотный покупатель со своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.

Для покупателя, кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое освобождение – это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.

5. Проверка, сбор документов, подготовка сделки

После того как составлены все бумаги и принята предоплата, начинается процедура подготовки сделки. На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться – подчеркиваю, в определенные сроки – получения нужных бумаг. Это довольно сложная процедура.

Для продажи квартиры необходимо иметь на руках следующие документы:

  • правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения квартиры (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на жилье, свидетельство о праве на наследство, договоры дарения, мены и т.д.);
  • в БТИ необходимо получить: технический паспорт на квартиру, выписку о регистрации права собственности на недвижимое имущество (бывшее регистрационное удостоверение), выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество (бывшая справка-характеристика). Чтобы собрать эти бумаги, потребуется оригиналы самих правоустанавливающих документов, ваш паспорт (паспорта всех собственников), идентификационный код и около 120…170 грн. (срок подготовки вышеуказанных документов при данной оплате – 21 день);
  • в ЖЭУ нужно взять справку об отсутствии в квартире зарегистрированных и временно снятых с регистрационного учета лиц и отсутствии задолженности по квартплате (снятие с регистрационного учета – 1 неделя);
  • в остальных коммунальных службах нужно собрать справки об отстутствии задолженности по оплате предоставленных услуг («Горводоканал», «Мариупольтеплосеть», «Мариупольгаз», «Приазовские электрические сети»). Все эти справки действительны 1 месяц. Чтобы их собрать, вам потребуются оплаченные квитанции за предыдущие 3 года, паспорт или доверенность (если вы не собственник);разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети (коллегия заседает 1 раз в месяц).

После того как все вышеназванные документы будут собраны, нужно обязательно их сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех фигурирующих площадей. На сегодняшний день мы насчитали порядка 10 видов правоустанавливающих документов на квартиру, которые только могут быть. Подчеркиваю: не 2, не 5, а 10! Поэтому мы настоятельно рекомендуем на этом этапе получить юридическую консультацию. Покупателю – чтобы понять, насколько эти документы соответствуют требованиям закона. Продавцу – чтобы быть уверенным, что по ним возможно продать квартиру в указанные сроки. Часто складывается ситуация, когда продавец, считая, что имеет на руках достаточные для сделки документы, берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Вдруг выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что люди думали, что это не нужно. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

6. Взаиморасчеты, нотариус, регистрация

Предположим, все документы в порядке, и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам (где и как их производить) и по нотариусу (частный, государственный, кто именно). Наиболее безопасный расчет, естественно, через банк. Но это требует определенных финансовых расходов и времени, к тому же указания в договоре купли-продажи только действительной (а не по оценке БТИ) стоимости (что рекомендуем делать и при любом другом виде расчетов). Можно рассчитываться и у нотариуса (у частных нотариусов, как правило, есть специальная комната для расчетов), не забывая, что в договоре купли-продажи указана стоимость в национальной валюте Украины, т.е. в гривнях. Особенности и возможные опасности при взаиморасчетах (до подписания, после подписания договора и почему) – это тема отдельной и объемной статьи, поэтому здесь подробно мы не будем останавливаться. После подписания сторонами договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом полученные документы (технический паспорт и оригинал договора купли-продажи) необходимо сдать в БТИ. Срок регистрации – до 21 дня.

7. Физическое освобождение квартиры, акт приема-передачи

Когда вы, наконец, получите зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с выпиской из реестра собственников недвижимого имущества, вам предстоит физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. Желательно составить акт приема-передачи квартиры с указанием всех элементов отделки, представляющих ценность, установленного и не подлежащего демонтированию оборудования (по предварительной договоренности между покупателем и продавцом), дополнительного оборудования и вещей, переходящих покупателю (кондиционер, мебель и т.д.).

Вот в общих чертах основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру. Если вы серьезно отнесетесь к нашим советам и пожеланиям, внимательно изучите порядок оформления и подготовки соответствующих документов, можете смело приступать к совершению сделки. А если у вас остались вопросы либо вы считаете, что этой работой должны заниматься профессионалы, – обращайтесь, будем рады помочь.

Риэлторская Компания «Первая Линия»

НОВОСТИ
14.05.2014 Нотариусы с 8 мая смогут предоставлять выдержки из Госреестра недвижимости
подробнее ...
22.04.2014 Регистрацию прав на построенную до 1992 года недвижимость упростили
подробнее ...
22.04.2014 Недвижимость в Крыму можно зарегистрировать в Украине
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: июнь 2017 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru