VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Советы опытного маклера

Как искать квартиру?

При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря, есть две схемы поиска и покупки квартиры

Первый способ

Покупатель сам «шерстит» всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не заключать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов вы вряд ли сможете. Вознаграждение в этом случае риэлтор получает за так называемое оформление-надзор за проведением сделки.

Покупателям, пошедшим по этому пути, особо не стоит рассчитывать сэкономить деньги, ища в газете прямой телефон продавцов. Их там очень немного, а цена всегда сравнима с предложениями агентств. Если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон, торговаться с ним будет непросто.

Часто покупателей сбивает с толку грозная фраза: «Посредников просьба не беспокоить». В подавляющем большинстве случаев авторы таких рекламных объявлений — сами агентства, которые пополняют базы данных, поэтому им нужны звонки от продавцов и покупателей лично, а не от посредников.

Второй способ

Покупатель полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: «Каждый должен заниматься своим делом».

Возможно, он считает неразумным, неэкономным, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т. д., а хочет получить комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.

Покупатель находит человека, на которого может положиться в этом важном деле. Перед началом работы подписывается договор на поиск квартиры. Клиент вносит залог.

К сожалению, существует и третий способ покупки квартиры — нечестный. Покупатель обращается в агентство и, после того как квартира найдена агентом и все подготовлено к продаже, пытается договориться с продавцом о самостоятельном проведении сделки с целью не платить проценты агентству, то есть надуть его. Такая сделка проходит, если:

  • продавец тоже нечестный, некомпетентный и по незнанию не боится обмана при расчете;
  • агент ошибся и напрасно поверил какой-то из сторон на слово или просто по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать. То есть не подписал договор, не взял задаток, нечетко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение.
Почему покупатели идут по первому пути?

Во-первых, в силу привычки. В надежде, что сам все сделает не хуже и дешевле. Этот подход — наследие социалистического «натурального хозяйства», когда все самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры и т. д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что прогресс в любой сфере деятельности возможен только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.

Во-вторых, из-за незнания или неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне. Действительно, у нас только-только выкристаллизовались первые островки цивилизованного рынка недвижимости. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу.

Хотелось, чтобы вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, увереннее идут по жизни. Все, чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго. Да ведь и нет особых причин навязывать его вам.

Нужны ли посредники рынку недвижимости?

В первых строках статьи я открыто говорю о существующих возможностях сэкономить. При этом я не боюсь остаться без работы. Почему? Я считаю, что проявление покупателем излишней инициативы в вопросах недвижимости - не лучшее решение, в первую очередь, для него самого. Опыт работы показывает, что я прав, и многие клиенты согласны со мной.

Обзвонить сегодня покупателю несколько агентств или дать рекламные объявления на свои телефоны все равно, что встать у метро с плакатом: «У меня есть 30000$. Подскажите, что мне с ними сделать. Подходите, я расскажу, как я их заработал».

Смешно и жутко слушать рассуждения о том, что рынку недвижимости посредники не нужны. Без агентств - плохо. После экономического спада 1998 года ни у кого не было лишних денег. Многие продавцы и покупатели решили действовать самостоятельно. К тому же часть из них уже проводила сделки с помощью риэлторских фирм и видела процедуру прохождения сделки. Казалось бы, ничего сложного здесь нет. Результат не заставил себя ждать. По статистике количество арестов квартир за год увеличилось вдвое. Притом, что число сделок стало меньше. Такого роста криминализации рынка не ожидал никто. Даже мы, риэлторы, предостерегая от самостоятельного проведения таких сложных операций, как сделка с недвижимостью, похоже, недооценили своей роли в становлении цивилизованного рынка.

Что плохого в «самостоятельном» поиске и покупке?

Потеря времени. Дело не только в звонках и разговорах, главное — сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант.

На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании — четыре-семь дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда «горящими» вариантами. Даже самая свежая информация, которую можно найти в Интернете, запаздывает на день-два.

Еще раз сделаю акцент на том, что, выбирая квартиры для просмотра, существенное внимание необходимо уделить тому, насколько реальна ее продажа. Не тратьте силы на просмотры непродаваемых квартир. Их выставляют в продажу агенты-олухи. Из-за ожидания легкого обогащения в недвижимость ринулось много никчемной публики.

Сложно понять свои истинные желания. Потеря только времени — не самое страшное. Риэлтор — во многом консультант. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Ему нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.

Если вы ищете квартиру строго определенной, известной вам стандартной планировки, в ограниченном месте, профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А, например, поиск квартир в центре города, в старом фонде — очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? Долго лелеемая мечта о новой, светлой, просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры — одна из задач агента. Кто, как не он — ваше доверенное лицо — посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли вам говорят? А если нет, то почему?

Никто не защищает ваши интересы. Самостоятельно найдя квартиру, вы фактически вынуждены подчиняться требованиям агента, ее представляющего. У каждого агентства свои правила.

Уровень профессионализма сотрудников даже в крупных компаниях далеко не однороден. Подавляющее число расчетов проходит через банковские ячейки. В случае элементарной цепочки (две-три квартиры) уже накапливается довольно много (по отдельности небольших) рисков. Решить задачу равновесия гарантий сторон может только профессионал — агент, который знает все возможные пути развития ситуаций. Тем более, если контроль над расчетами переложен на участников цепочки — владельцев «ключей» от ячеек.

Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения сделки.

Покупатель идет на поводу агентства.

Делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а продавец — профессионала, умеющего соблюсти интересы обоих сторон, — никаких проблем. Однако такое золотое сочетание встречается довольно редко.

Если с вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца — специалиста, который после нескольких минут разговора может вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на вас могут «повесить лишнее». Очень мерзкое состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, вы постоянно ловите себя на мысли (может быть, и ложной): «Не обманывают ли меня?»

Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству.

Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Агрессией отчаяния вы можете развалить сделку. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. После переговоров — нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель выброшено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. Прикиньте, сколько вы не заработали из-за этого?

Контрагент — непонятное слово. Контрагенты — агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой — агентом продавца. Их цель — найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными, равномерно распределенными между сторонами рисками. Здесь уместна аналогия с вековыми традициями судебной практики. Представьте себе судебный процесс без защитника у обвиняемого или совмещение в одном человеке двух сторон — обвинителя и адвоката. «Это невозможно. Ужас. Бред. Исход процесса можно предсказать заранее», — скажете вы. В недвижимости — то же самое. Эти закономерности не видны человеку, сталкивающемуся с квартирными проблемами первый раз в жизни. Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай Бог что. В сделках с недвижимостью ставка не намного меньше.

Подводя черту, рекомендую вам, каким бы путем вы не решили бы идти, в любом случае найдите профессионала, на которого можно положиться, — он вам пригодится.

Распространенные заблуждения

Я сотворю себе мечту и буду ее искать. Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства. Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки. Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

После первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, — шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, облупившиеся дворы-колодцы.Огромные «недорогие» квартиры в историческом центре, жирно подчеркнутые в рекламных газетах, оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже огороженные стенкой.

Процесс поиска квартиры превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного) в выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры, научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Это же относится и к поиску небольших недорогих квартир. Все радостно дешевое в центре — хлам. Добавлю еще одну фразу о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистое парадное, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей — невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадное — проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.

Владислав Кречетов, агент одного из столичных агентств

Городской информационный бюллетень «Недвижимость Киева» №13(162) • июль • 2001

НОВОСТИ
14.05.2014 Нотариусы с 8 мая смогут предоставлять выдержки из Госреестра недвижимости
подробнее ...
22.04.2014 Регистрацию прав на построенную до 1992 года недвижимость упростили
подробнее ...
22.04.2014 Недвижимость в Крыму можно зарегистрировать в Украине
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: июнь 2017 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru