VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Черные маклеры. Кто они?

Это вообще их метода: опубликовать какую-нибудь приманку (цена - хорошая, район - великолепный, планировка - самое то) и ждать, кто клюнет...

А как только клюнет, выяснить, чем клиент дышит. Ваша беседа вряд ли будет короткой. Разведав планы и возможности, поговорив о том, о сем, собеседник не даст о себе забыть, и через некоторое время вы вновь услышите в трубке голос, который предложит что-нибудь новенькое. Разобраться - риэлтор это или маклер-нелегал, даже если вы понимаете, в чем собственно разница, будет достаточно сложно. Иногда последние при встрече предоставляют визитки ныне действующих преуспевающих фирм.

По некоторым оценкам, треть сделок проходит с участием нелегалов. И потому в отношении маклеров в риэлторских кругах можно услышать нечто из старой жизни, типа 'они мешают нам жить'. Мешают, потому что демпингуют - берут за услуги не 5%, а 2% от суммы сделки. И переманивают клиентов. Возможности для этого есть: маклер - это одиночка, которому не надо кормить штат, накладные расходы минимальны. Возможности, между прочим, тоже. Но об этом позже.

Итак, маклеры и официально существующие риэлторы - конкуренты. Но нельзя сказать, что между ними всегда возникали агрессивные противоречия. Более того, часто они являются партнерами в сделках. То есть, по сути, время от времени заинтересованы друг в друге. Если маклер, представляющий интересы стороны, ведет себя корректно, хорошо понимает ситуацию, то все может пройти совершенно нормально. Но в том-то и дело, что так бывает далеко не всегда. Самое неприятное для риэлторов, заключается в том, что маклеры абсолютно нетехнологичны. Из-за своей невысокой квалификации они редко могут просчитать ситуацию. Там, где не надо, нагнетают обстановку. Водят в агентство множество каких-то людей, видимо, считая, чем больше народа, тем легче отстоять свои интересы. Сложные сделки им совершенно не по силам. Психологически они очень часто представляют собой таких 'павок корчагиных' или героев, бросающихся на амбразуру. Встанут в 5 утра, назанимают очередей во все учреждения, надают взяток. Каждая сделка для них - подвиг. То есть спокойно, без нервотрепки они работать не могут.

Сейчас среди черных маклеров все реже встретишь, грубо говоря, тетку с авоськами. Но то, что это люди в большинстве своем малоквалифицированны - факт. Хотя публика эта в своем составе неоднородна. Черное маклерство - это свобода, о которой мечтают те, кто совершенно не может и не хочет работать в фирме. Если заняться классификацией этого вида работников рынка недвижимости, то картина возникнет такая. Первая группа - те самые тетки с авоськами - весьма немногочисленна, и век их на рынке, скорее всего, недолог в силу полного непрофессионализма. Вторая группа - откровенно криминальные элементы, не брезгующие размножением липовых свидетельств о праве собственности, сбором задатков сразу у нескольких клиентов и отбытием в неизвестном направлении. Есть еще 'риэлторы', которые интересуются только квартирами алкоголиков. Это - уголовщина, и ее на рынке, к счастью, становится меньше.

Но существуют и две другие категории специалистов. Они заслуживают большего внимания. Самые многочисленные - работники агентств недвижимости, так называемые 'перекати-поле'. Техника проста: два-три месяца работы в одной фирме, два-три месяца в другой, снятие одной базы данных (адресов выставленного на продажу жилья), другой базы. Несколько неудавшихся сделок (а на самом деле - вполне удавшихся, только без участия родной фирмы). Так и работают они годами, не накапливая особого умения, не погружаясь в таинства профессии, может быть, из-за природной поверхностности, может быть из-за медлительности или лени (все-таки работа в фирме обязывает к дисциплине и выполнению неких обязательств). Четвертая группа - совершенно особенная. О ней риэлторы говорят с уважением. Это - суперпрофи. Их мало, буквально единицы и специализируются они на каком-то очень ограниченном сегменте: например, загородных домах в определенном направлении. Или квартирах в одном локальном районе. Сидит там, эдакое всевидящее око, какой-нибудь Василий Алибабаич, знающий район буквально наизусть - каждую коммуналку, любую подворотню, помнит все планировки, а заодно и всех жильцов, бывших и настоящих. Но кроме этого знания обладает Василий Алибабаич еще одним ценным качеством - понимает, как вести сделку, имея дело с риэлторами, без дела не лезет, уважает интересы партнеров и о своих не забывает. Многие такие маклеры в последнее время приводят в фирмы клиентов оформлять сделку.

На лицо - двойной стандарт, скажет читатель: маклеры хорошие, маклеры плохие. Может быть, большая принципиальность в отношении незаконных предпринимателей помогла бы риэлторскому сообществу хоть в какой-то степени решить эту проблему? Хотя уместна и такая постановка вопроса: почему эти проблемы должны решать риэлторы, а не правоохранительные органы?

Обрисовать проблему общения с маклерами рядовых граждан, с чего мы и начали, сложнее и проще одновременно. То, что возможности последних весьма ограничены абсолютно ясно. А это важно: чтобы проверить чистоту квартиры - надо иметь источники информации, надо, в конце концов, понимать, что вообще проверять. Вот один пример. В одной из крупных риэлторских фирм клиент покупал дорогой загородный дом и попросил просмотреть документы на этот объект недвижимости. По бумагам изъян обнаружился довольно быстро. Выяснилось, что когда-то объект принадлежал одному министерству. Каким образом дом перешел в руки частного лица, тогдашнего владельца, и был перепродан, оставалось тайной. Сделка из-за отсутствия этой очень важной информации оказалась под вопросом. Пришлось просить фирму выяснить все. На выяснение ушли 2 недели. Только после восстановления всей цепочки событий стало понятно - дом покупать можно. А теперь зададим вопрос: под силу ли было получить всю необходимую информацию черному маклеру? Руководство компании четко следит за соблюдением всех необходимых процедур при подготовке сделки и заставляет сотрудников следовать им. А кто заставит маклера? Вопрос, как говорится, риторический.

Риэлторы, работающие на вторичном рынке жилья, вынуждены искать и находить самые разные каналы информации для проведения качественных операций с недвижимостью. Можно назвать 20 пунктов, когда такая потребность реально возникает и необходимо сделать запрос в иностранные консульства, МИД (например, выдавалась ли за границей доверенность на продажу недвижимости в нашей стране), получить данные об истории перехода прав собственности объекта. Были в практике риэлторов даже случаи обращения в места заключения. Чтобы получить необходимые данные, важно иметь опыт, репутацию, и, конечно, ни с какими нелегалами в этих инстанциях никто общаться не будет. Чаще всего сделки с жильем являются альтернативными - гражданин 'А' продает квартиру и покупает с доплатой другую, которую продает гражданин 'Б'. 'Б', в свою очередь покупает жилье гражданина 'В', который желает разъехаться со своей семьей и нашел две квартиры, одна из которых продается гражданином 'С', который тоже с доплатой что-то покупает и т.д. Ситуации с юридической точки зрения иногда бывают осложнены чрезвычайно. Собираются несколько юристов, иногда даже из разных агентств, чтобы найти способ не развалить всю цепочку. Сохранить ее удается подчас только благодаря хорошей квалификации.

Когда действующим лицом оказывается черный маклер, риски повышаются. Подчас, чтобы сделка не сорвалась, фирмы вынуждены идти на выполнение его требований, работая даже себе в убыток. Обращение к маклерам сравнимо, если провести такую медицинскую аналогию, с обращением к знахарям и знахаркам. Нельзя сказать, что все они - аферисты. Они могут и вылечить. Но какую ответственность они несут, если результаты окажутся негативными? Да, услуги специалистов медицинского центра стоят дороже. Но ведь квалифицированное обследование, постановка диагноза, подбор препаратов того стоят.

Любое оказание услуг в условиях цивилизованного рынка происходит при заключении договора. В договоре есть важные пункты: 'Обязанности сторон', 'Ответственность сторон'. Черные маклеры обходятся без всего этого. Так что претензии, случись что, предъявить, по сути, будет не к кому. В договоре купли-продажи фигурируют продавец объекта и покупатель. Претензии при разбирательствах могут быть предъявлены друг к другу. А могут - и к риэлтору. Кроме того, он может выступать в суде в качестве третьего лица. Можно посчитать, что тема несколько раздута: рынок наш, семимильными шагами движущийся в нужном направлении, вот-вот изживет это явление. Останется 2-3 нелегала, и погоды на рынке делать они не смогут. Так считал автор этих строк. И, как выяснилось, ошибался. Маклеров не становится меньше хотя бы даже в силу полной безнаказанности их деятельности: никто не слышал ни об одном случае наказания налоговой инспекцией или правоохранительными органами за незаконное предпринимательство на рынке жилья.

Так что хочется пожелать только одного – работайте с профессионалами!

Виктор Коватенко

НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru