VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Эксклюзивный договор. Почему он необходим.

Уже несколько лет Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины активно пропагандирует использование эксклюзивных договоров между продавцами недвижимости и риэлторскими фирмами. В чем смысл и преимущества такого договора?

Казалось бы, если сообщить о продаже квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в газету, то продажей квартиры одновременно будет заниматься множество фирм. И, вроде бы, вероятность скорейшей продажи возрастает. Это достаточно распространенное, но, увы, ошибочное предположение. Конечно, каждое из агентств занесет информацию о вашей квартире в банк данных. Но вот давать полномасштабную рекламу в печатные и электронные СМИ, межагентские базы данных, скорее всего, не будет, ограничившись строчным объявлением.

Смысл эксклюзивного договора можно сформулировать следующим образом: клиент, желающий продать свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, поручает это одному-единственному агентству недвижимости, в добросовестности и профессионализме которого он абсолютно уверен, а агентство, в свою очередь, получает исключительное право обслуживания данного клиента в течение срока действия агентского договора.

Первый этап сделки с недвижимостью для покупателя - это поиск подходящей квартиры. Для продавца же первая стадия сделки - это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее - позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство?

Большинство владельцев недвижимости выставляют свою квартиру на продажу сразу в нескольких агентствах. При этом документы хозяин хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совсем иначе все происходит в условиях эксклюзивного договора. Владелец квартиры заключает с одним агентством эксклюзивный договор - передает фирме исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее.

Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру. То есть квартиру, у которой есть «Черные пятна» в юридической предыстории, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Дает сведения о ней во множество агентств, ни с одним из них не заключая договора. Почему? Да потому, что он боится показать документы на квартиру, так как знает, что они не выдержат серьезной проверки. Он держит их у себя до последнего - пока не появится покупатель, а затем инсценирует жуткую спешку, надеясь, что в суете на нарушения в документах никто не обратит внимания. Но агентство оказалось добросовестным и прежде, чем совершить сделку, организовало тщательную проверку документов. В результате проверки обнаружились нарушения. Хорошая риэлтерская фирма, безусловно, откажется от сделки, чтобы не подводить покупателя.

Ну и что? Эта же квартира осталась в базах данных других агентств. Не продало одно агентство - продаст другое, то, где менее тщательно проверяют документы. Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества довольно обширные. И заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с оспариванием одной из предыдущих сделок по этой квартире. В результате страдает ни в чем не повинный добросовестный приобретатель.

И все-таки, так ли уж эксклюзивный договор удобен покупателю?

Сейчас в Киеве риэлтерские фирмы работают с огромными базами данных. В базе среднего агентства находится от 500 до 2000 квартир. Очевидно, что риэлтеры не видят всех этих квартир: смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлтеры и документов, поскольку они - до последнего момента - хранятся не в агентстве, а у продавца. В результате, риэлтеры не всегда отчетливо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает расспрашивать подробно об интересующем его жилье, зачастую рядовому агенту нечего ответить.

Это вызывает у покупателя естественное раздражение «Как вы можете предлагать то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще, торгуете?», но большинство агентств эту ситуацию изменить даже не стремится, ссылаясь на то, что просмотреть тысячу квартир их агенты просто физически не способны.

Если же риэлтерская фирма заключает с продавцом эксклюзивный договор, можно быть уверенным - агент прежде, чем оформлять заявку на планирование рекламной кампании, обязательно съездит на квартиру и посмотрит, что она из себя представляет. Это удобно покупателю - ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят. Это удобно продавцу - его не будут тревожить лишними визитами, которые, вероятнее всего, не закончатся сделкой.

Ну, а в чем выгода продавца при заключении эксклюзивного договора?

Можно уверенно сказать - киевские агентства не рекламируют все квартиры, которые у них есть в базах данных. Реально они подают в СМИ сведения только 40-50% квартир. К чему это ведет?

Допустим, продавец не заключил эксклюзивный договор ни с кем. Он предложил продавать свою квартиру сразу десяти агентствам. Пять из них разместили строчную рекламу, например, в газету, и очень быстро обнаружили, что рекламируют один и тот же объект. В результате, вполне вероятно, что эта квартира будет снята с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлтерской фирме или агенту тратить собственные деньги на бесполезную рекламу? Кроме того, продавец, работая со многими агентствами одновременно, не защищен от мошенничества. Ведь из разных фирм к нему будут приводить множество людей, чтобы осмотреть его собственность. А информация о том, что у хозяина квартиры скоро появится крупная сумма денег, будет распространяться и может попасть в любые руки.

Если же риэлтер добросовестно выполняет свои обязанности, то продавец, заключив с ним эксклюзивный договор, ничего не теряет, но многое получает. Во-первых, владелец квартиры лучше защищен от мошенников.

Во-вторых, ему гарантирован тщательно продуманный объем рекламы - достаточный для продажи. Ведь если информация о квартире появилась в газете и журнале и хотя бы одно агентство размещает эту информацию регулярно, то потенциальный покупатель эту квартиру обязательно найдет.

В-третьих, передав правоустанавливающие документы на квартиру в агентство, продавец дает возможность заранее начать подготовку квартиры к продаже, чтобы потом, когда появится покупатель, быстрее оформить сделку. Есть несколько инстанций, через которые документы можно провести спокойно, и в результате заплатить меньше денег. Но здесь ситуацию должен оценивать лишь риэлтор. Как быстро найдется покупатель? Как срочно понадобятся справки? Профессионал поймет это сразу, взглянув на квартиру и определив ее цену.

НОВОСТИ
14.05.2014 Нотариусы с 8 мая смогут предоставлять выдержки из Госреестра недвижимости
подробнее ...
22.04.2014 Регистрацию прав на построенную до 1992 года недвижимость упростили
подробнее ...
22.04.2014 Недвижимость в Крыму можно зарегистрировать в Украине
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: июнь 2017 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru