VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Как не пустить квартиру на ветер

Нам, оказывается, повезло! Хотя в статье, которую вы уже читаете, и говорится, что получить собственное жилье трудно – не расстраивайтесь сразу - это в относительных цифрах. А в абсолютных – сегодня это очень даже возможно для многих мариупольцев. Вот вам и первая выгода проживания в «столице Мариупольской области»…

Аренда

Самый простой и на первый взгляд дешевый способ обзавестись жильем. Он не требует наличия каких-либо накоплений при условии достаточно высокой зарплаты, по меркам нашего города, в размере от $250/мес. Естественно, если необходимость в жилье существует на срок менее 2-х лет, то при условии стабильности рынка аренды и отсутствии каких-либо накоплений предпочтительнее все-таки арендовать квартиру. Если же у вас есть небольшие накопления, то сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости подсказывает все равно приобрести недвижимость в собственность, даже если вы планируете избавиться от нее через 3..5 лет. Почему? Об этом ниже. Но вернемся к аренде. Все деньги, потраченные на оплату проживания в чужой квартире, можно считать выброшенными на ветер. А суммы набегают приличные.

В среднем, стоимость аренды 1-комнатной квартиры с нормальной мебелью и ремонтом в Жовтневом районе в феврале 2004 года составляла 300 грн./мес (к слову, к продаже предлагали такие квартиры в среднем по цене $7100). Причем ставки в течение последних 3-х лет росли в примерно на 50% в год. Но, даже если предположить, что уровень ставок останется на прежнем уровне (что вряд ли), каждый год за съем жилья придется выложить около $750. За пять лет эта сумма увеличится до $3750, за десять - $7500, за двадцать - $15000. Напомню, это при условии стабильности ставок по аренде (кто сможет назвать хоть несколько причин их стабильности, при том что цены по продаже постоянно растут, а?).

Если предположить даже небольшой рост ставок в пределах 10…15% в год, то цифры получатся совсем другие: за пять лет аренды вы потратите $5200, за десять - $16000, а за двадцать - $80000. Даже если внести поправку на цикличность рынка, все равно эти немалые суммы можно использовать гораздо более эффективно.

Но, к сожалению, аренда – это все, что может позволить себе человек, не обладающий накопленным богатством в виде другой недвижимости, автомобиля, денег, либо молодежь, не успевшая еще обзавестись «накопленным» добром.

Кооперативы

Не имея серьезных накоплений, можно попытаться решить жилищный вопрос через жилищный кооператив. Жилищные кооперативы сегодня опять начинают возрождаться после длительного перерыва, однако в нашем городе они еще не работают, а доверие к такой схеме приобретения жилья еще не возродилось после громких историй с финансовыми «пирамидами», учитывая, что в собственность члена кооператива жилье передается только после уплаты всех взносов (даже если в этой квартире вы можете проживать уже после 3-х или менее лет членства в кооперативе, в зависимости от уплаченных взносов). Есть и свои плюсы в такой схеме. Средний срок приобретения жилья – 10…15 лет, небольшие ежемесячные платежи, небольшой вступительный взнос - $100…$500, возможность вселения после накопления 50% от стоимости жилья на момент уплаты последнего платежа (но стоимость жилья может постоянно расти, и достигать этого 50% порога можно бесконечно).

Ипотека

Избежать «кооперативных» рисков позволяет ипотека. Однако эта схема приобретения жилья требует более серьезных накоплений и большой уверенности в уровне будущих доходов. Зато срок «окупаемости проекта» заметно сокращается. Сегодня взять кредит на покупку готового жилья (вторичный рынок) можно под 13…15% годовых в долларах США на срок до 15 лет. Сразу необходимо внести 30% - а это не менее $2130 (напомню, средняя цена 1-х квартиры в феврале - $7100). Плюс существенные накладные расходы по проведению сделки и получению кредита в банке – страховка, нотариус, услуги риэлторской фирмы и т.д. В сумме может набраться до 10% от стоимости квартиры. Итого, общая сумма сбережений должна составлять $3000.

Рассчитываясь за кредит, ежемесячно придется платить примерно по $73 (а также ежегодно некоторую сумму за страховку). При этом необходимо доказать банку, что ваш ежемесячный доход составляет около $140…$150 (к слову, наши банки намного лояльнее относятся к заемщикм, чем, например, в США или Европе. Там платежи по кредиту не могут превышать 30…35% ежемесячного дохода). В сумме за 10 лет все ваши «лишние» расходы составят около $9500. Напомню, если бы вы арендовали эту же квартиру, то заплатили бы $7000…$13000 (или больше, в зависимости от роста ставок аренды), при этом не создав «накопленного» богатства – см. выше – выбросили на ветер.

Другими словами, если у вас есть $3000 (или меньше), то за 10…15 лет проживания в собственной квартире, вы понесете те же расходы, что и при аренде чужой. При этом ежемесячно будете отвлекать от своего бюджета суммы, те же, что и при аренде, а то и меньше.

Если зарплата позволяет вносить ежемесячно большие сумы, то срок «окупаемости проекта» можно значительно сократить. Так, взяв кредит на 5 лет, ежемесячно нужно будет платить банку $125, а все накладные расходы составят $7600. При этом в месяц надо зарабатывать не менее $250 (именно эту сумму мы принимали в начале статьи за базовую).

Покупка квартиры

Этот вариант обретения «уголка» требует самых больших сбережений, но при этом он наиболее рационален с точки зрения величины накладных расходов. С учетом дополнительных издержек (нотариус, налоги, риэлтор) квартира обойдется в $7600. Для сравнения: этих денег хватило бы на аренду аналогичной квартиры в течение 7,5 лет.

Но есть еще один огромный плюс. Даже если вы захотите продать имеющееся жилье через год, очень вероятно, что сможете заработать на повышении стоимости жилья (в ближайшие годы, конечно, не столько, как в 2001...2003 годах, когда доходность такой операции составляла 50…100% в год, но тоже приличную сумму).

Свое жилье на время

Если вы покупаете квартиру на время, то в худшем случае «проект окупится» за 3 (!) года. Худший случай – это снижение цен на жилье на 20…30%. Есть и такие прогнозы экспертов рынка недвижимости. В этом случае при продаже квартиры вы потеряете $2600 – продавать квартиру придется за $4500. Сумма потерь будет равна 3-х летним расходам на аренду. Но если вы прожили 3 года в ней или дольше, то кризис вам не страшен – ваши потери все равно будут меньше расходов арендаторов. Это был пессимистичный сценарий.

Если цены на жилье не изменятся, и вы продадите квартиру за те же $7100, что и купили, то можете считать, что потери, которые вы понесли при покупке ($500 – накладные расходы) ушли на аренду в течение 8 месяцев. Если же вы будете продавать квартиру через 3 года при не изменившихся ценах, то ваша реальная экономия - $2200. Это был почти оптимистичный сценарий.

Если цены хоть немного, но растут – пропорционально растет и ваша удовлетворенность от правильного и выгодного вложения средств. Оптимистично!

Были б накопления.

Итак, вы имеете возможность получить жилье по различным схемам. Если можете купить – делайте это (независимо от схемы). Развитие конкуренции между банками на рынке ипотечного кредитования играет вам только на руку.


Февраль 2004 г.

Владислав Кожухов
НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru