VIP объекты
Продаётся 2-этажный дом в п.Белосарайская Коса
подробнее ...
СДАНО! Эксклюзивный объект! Аренда под банк / магазин / представительство
подробнее ...
Продажа действующего бизнеса. Производство и продажа мебели
подробнее ...
Элитная недвижимость

Сегодня элитарного жилья в его западном понимании на украинском рынке недвижимости попросту нет. Некоторые профессионалы склонны обнаруживать время от времени разве что отдельные элементы элитности. Причем вопрос, когда же сложится картина украинского рынка элитарной недвижимости, остается пока открытым. В Украине рынок недвижимости, если говорить о его нынешнем этапе, преподносит потребителю немало сюрпризов. С одной стороны, интенсивное строительство и использование новейших технологий, о которых несколько лет назад мы и мечтать не могли,— очевидный «плюс» для рынка и потребителя. С другой — еще одно преимущество: рост конкуренции. В этих несколько сумбурных условиях и возникает продукт, о котором практически никто ничего не знает, но при этом все утверждают, что участвуют в его производстве. Речь идет об элитной недвижимости, она же — жилье класса «люкс», она же — «заоблачное» жилье.

Первые шаги —первые проблемы

Анализ динамики первых трех-четырех лет существования первичного рынка показал, что и инвестор, и застройщик частенько по-своему понимают термин «элитарная недвижимость». Кроме того, даже специалисты с трудом разбираются в тонкостях чаяний покупательской аудитории и векторах ценообразования. Иногда кажется, что инвестору выгодно построить не серию стандартных домов, а один-два элитарных, заложив в цену последних рентабельность в 400%.

Конечно, сложно полностью избежать ошибок. К примеру, в России элитарное строительство начиналось с того, что инвесторы действовали вслепую, плохо понимая, что и где нужно строить. Особое внимание тогда уделялось разработке оригинальных проектов, внедрению технологических новшеств, но отнюдь не выбору площадок.

Эта тенденция уже сегодня заставляет наших «элитостроителей» задуматься над тем, как двигаться вперед, осваивая данный сегмент рынка. Одно из направлений, очевидно,— это серьезное изучение зарубежного опыта и внедрение в производство оптимальных технологий. На Западе одним из главных условий успешности проекта является его местоположение. Почти в каждой зарубежной столице есть престижные районы: Челси в Лондоне, бульвар Лан в Париже, 5-я авеню в Нью-Йорке. В Киеве, подобных «золотых миль» пока нет. Причин тому несколько. Во-первых, масштабность застройки минимальна, а во-вторых, элитарные районы предполагают жителей с определенным социальным статусом, что неминуемо приводит к формированию «богатых» и «бедных» домов и улиц. Наверное, поэтому в Москве городские власти запрещают целенаправленно формировать элитарные районы.

И в-третьих, у нас не учитывается специфика строительства элитарной недвижимости, при котором инвесторы должны ориентироваться друг на друга, формируя элитарные улицы.

«Вторичная» элита

Вторичный рынок элитарного жилья, как ни странно, возник раньше, чем первичный. Так, развал империи повлек за собой волну эмиграции граждан — и те в спешке пополнили вторичный рынок особым видом квартир, которые предполагали покупателя с особым социальным статусом. Эти весьма ликвидные квартиры сформировали первый «слой» той недвижимости, которую стали называть элитарной. Второй пласт состоял из расселенных перспективных коммунальных квартир.

Сегодня ситуация изменилась. Вторичный рынок «элиты», по мнению экспертов, представлен квартирами в домах, построенных по индивидуальным проектам, а также в реконструируемых особняках, что расположены в историческом центре. Спрос на квартиры в этих домах велик, несмотря на дороговизну квадратного метра. Но считать квадратные метры при покупке элитарной квартиры не принято. В большинстве случаев огромное значение придают квартирному пространству, которое обязательно должно быть «open space», то есть открытым, позволяющим покупателю изменять планировку квартиры по своему вкусу и желанию.

Впрочем, сегодня рынок элитарного жилья находится в незавидном положении. По словам председателя правления Киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Сергея Злыдня, недостаток качественного элитарного жилья и, соответственно, его покупателей определил закономерный баланс спроса и предложения. Ну, а это, в свою очередь, заставит продавцов престижного жилья либо снизить цены, либо предложить покупателю новые квадратные метры. Впрочем, каждый продавец в любом случае выберет свою тактику продвижения товара. Ведь на «вторичке» предложения «элиты» формируют три основных типа продавцов. Первый занимается инвестициями: если купить хорошую квартиру на этапе строительства, а потом, дождавшись удачной конъюнктуры, вовремя ее продать, можно получить до 100% прибыли. Доля таких продавцов на рынке — 10%. Второй тип — «новаторы», имеющие привычку постоянно переезжать на новую квартиру, которая показалась им лучше предыдущей. Остальные участники этого рынка продают элитарное жилье в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами. В среднем элитарные квартиры попадают на вторичный рынок каждые 3,5 года. Как правило, цена такого жилья в два раза выше, чем цена новостроек.

Иерархия «Элиты»

По классическим канонам европейского рынка дорогой недвижимости, элитарное жилье условно делится на три класса: «А», «В» и «С». На украинском рынке «элиты» данная условность не имеет под собой реальной почвы. Тому есть несколько причин. Во-первых, у нас, говорит г-н Злыдень, нет определенного стандарта, соответствующего этим условным классам. Во-вторых, позиционирование квартир — это весьма специфический процесс. Даже в одном доме квартиры могут иметь различную цену.

Тем не менее, классификация элитарного жилья на украинском рынке присутствует, пусть и в специфической форме. Однако, прежде чем представить на суд читателя типологию отечественной «элиты», следует упомянуть классы престижного жилья на рынке недвижимости России. Там этот сегмент довольно стабилен и за свою девятилетнюю историю многому научился. В частности, как позиционировать «элиту».

Класс «А» в России — самый престижный. Он включает дома, построенные в историческом центре. Большинство из них — особняки закрытого «клубного» типа, имеющие богато отделанные фасады и роскошные просторные фойе. В распоряжении жильцов — специальный зал для приемов с камином и баром, сауна, бассейн, тренажерный зал и даже винный погреб на европейский манер. Плюс — вместительный гараж. Управляет такой недвижимостью специально нанятая компания, которая обеспечивает обслуживание дома и придомовой территории.

К классу «В» относятся дома внешне не менее роскошные, чем особняки класса «А». Отличие лишь в том, что в зданиях этого типа запроектировано большее число квартир, а при возведении дома используются не самые дорогие стройматериалы, инженерное и коммуникационное оборудование. Кроме того, эти дома могут строиться за пределами исторического «квадрата», по всей территории центрального административного округа. К классу «С» можно отнести дома, возведенные несколько лет назад по проектам, которые на сегодня уже морально устарели. В эту же группу входят и многоквартирные комплексы — так называемые кондоминиумы, которые на Западе относятся к эконом-классу.

Безусловно, данная классификация удобна, но — «Украина — не Россия»! Поэтому на нашей карте элитарного жилья эксперты выделяют не классы, а «категории» «элиты», которая характеризуется, с одной стороны, месторасположением дома, а с другой — своей отнесенностью к определенному сегменту рынка недвижимости.

По мнению С. Злыдня, к элитарному жилью первой категории относятся дома первичного и вторичного рынков, которые расположены в историческом центре или в прилегающих к нему районах. Эти дома отличаются уникальной архитектурой и наличием развитой инфраструктуры: магазинов, большого подземного паркинга, салона красоты, роскошных парадных, скоростных лифтов и прилежащей ко всему этому изобилию удобств зоны отдыха.

К элитарному жилью второй категории следует причислять жилье первичного рынка, расположенное на массивах.

К элитарному жилью третьей категории относятся дома, построенные по индивидуальным проектам, с улучшенной планировкой и видом из окна. Этими объектами первичного рынка оперирует средний класс, зачастую покупающий жилье в кредит. Позиционирование элитарных объектов в отдельных случаях весьма проблематично. Слишком часто оно зависит от взаимоотношений между застройщиком и риэлторами. Украинский рынок «элиты» еще слишком слабо реагирует на тонкие нюансы в технике классификации, в то время как российский демонстрирует в этих вопросах особую чуткость. Это проявляется, когда застройщики, возводящие большие комплексы с разветвленной инфраструктурой, часто не могут найти общий язык с риэлторами, коль скоро встает вопрос об определении класса конкретного объекта. Застройщики по понятным причинам заинтересованы продвинуть многоквартирный комплекс в более престижную категорию «В» или даже «А». Покупатели же, наоборот, предпочитают называть вещи своими именами. В Москве было немало случаев, когда в результате неправильного позиционирования объекты вообще не могли распродаться.

Инфраструктура

Что же такое элитарный дом? По мнению профессионалов, это здание, сочетающее в себе оригинальный проект с использованием новейших технологий и высококачественных строительных материалов; имеющее уникальную архитектуру, неповторимое месторасположение, большой метраж и замкнутую инфраструктуру. Однако требования к грамотному планированию в данном случае справедливы не только для жилой зоны, но и для мест общего пользования. В доме должны быть современные коммуникации, собственная трансформаторная подстанция, автономное теплоснабжение, система приточно-вытяжной вентиляции, цифровая оптоволоконная связь, внутренние каналы наблюдения и прочее. Защиту жильцов, наряду с системами видеонаблюдения, обеспечивает собственная охранная служба. Большое внимание уделяется сервису и благоустройству придомовой территории.

Следует обратить особое внимание на то, что в элитарном доме система отопления не предполагает привычных для нас батарей в квартирах. Общий климат-контроль обеспечивает помянутая приточно-вытяжная вентиляция. Это ноу-хау, еще не слишком привычное на нашем рынке, позволяет по желанию жильца регулировать температуру воздуха в квартире и даже при закрытых окнах обеспечивать постоянный воздухообмен.

В отношении инфраструктуры мнения экспертов едины. Речь должна идти о полном спектре предоставляемых услуг максимального качества. Особого внимания заслуживает паркинг, так как еще недавно наличие подземного гаража было желательным, но необязательным условием. Сегодня, когда паркинги требуют возводить в каждом доме, весомым аргументом в пользу отнесения строения к элитарному классу становится паркинг, предполагающий несколько машиномест в расчете на одного жильца.

Планировки

В домах класса «люкс» предпочтение отдается упоминавшейся выше свободной планировке («open space»). Принято считать, что элитарная квартира — это трех- или пятикомнатное помещение площадью 150-250 кв. м, с ремонтом либо без него и с несколькими санузлами. Но, как показывает опыт многих экспертов, самыми востребованными являются квартиры площадью от 100 до 160 кв. м: именно этот метраж позволяет архитектору разработать хороший интерьер. Жесткие требования предъявляются и к высоте потолков: они должны быть не ниже 3 м. Обращая внимание на новостройки, можно заметить, что инвестор стал уделять больше внимания естественному освещению квартир и виду из окон.

Таунхаусы и коттеджи

На украинский рынок элитарной недвижимости вскоре выйдет ее малоэтажная разновидность — таунхаусы. Из-за своей новизны таунхаусы сразу не были причислены к «элите».

Чем обоснована необходимость строительства именно таких домов? Во-первых, требованием разнообразия рынка и оригинальности предлагаемых объектов. Кроме того, настоящие элитарные дома, как уже говорилось,— дома малоэтажные. Именно эти факторы и позволили заключить специалистам, что таунхаусы будут востребованы на украинском рынке недвижимости, особенно же среди тех людей, которые достаточно состоятельны и потому могут позволить себе экспериментировать с жильем, особенно с непривычными новинками.

Впрочем, заранее просчитывается одна возможная причина непопулярности таких коттеджей — психологическая. Жизнь в городе требует от человека высокой приспособляемости к колебаниям «силы тока» мегаполиса, а это несовместимо с размеренным и спокойным темпом жизни за городом. «Сейчас у нас набирает обороты тенденция, которая довольно популярна на Западе: в городе надо работать, а жить — за городом,— говорит Е. Иващенко.— Постоянно жить состоятельный человек будет именно в загородном коттедже, потому что там и воздух чистый, и размеры дома солидные, да и вопросы безопасности проще решаются».

Рынок элитарной недвижимости, как мы убедились, весьма своеобразен. С одной стороны, элитарный сегмент довольно стабилен, и динамика цен на нем в первую очередь зависит от технологий и престижности строительного комплекса; а с другой — элитарность — материя довольно хрупкая, теряющая свой блеск и изысканность как от неблагополучной экологической ситуации в городе, так и от ошибок градостроителей.

Вячеслав Сорокин

НОВОСТИ
Как изменятся цены на квартиры в 2018 году?
подробнее ...
Небольшие здания в Украине позволят строить без разрешений
подробнее ...
СТАТИСТИКА
Средняя стоимость квартир в Мариуполе: апрель 2018 г.
Район Кол-во комнат, стоимость (у.е.)
1-к.кв. 2-к.кв. 3-к.кв.
Жовтневый 10500 14200 19000
Приморский 9000 12600 16000
Орджоникидзевский 8500 12100 15000
Ильичёвский 7900 11000 14000
Rambler's Top100 bigmir)net TOP 100 Рейтинг@Mail.ru